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什麼比“以房養老”更靠譜
日期:2019/7/22 19:51:39 來源: 北京日報 作者: 金李 點擊數: [ 字體: ]打印此文】【關閉窗口
導讀:
最近,我和朋友談到了“以房養老”這個話題。為什麼房子會成為現在的重要養老方式?這是因為房子已經不僅是消費品,還是财富儲值工具,老百姓覺得“房子越多,越有安全感”。但是,投資性房地産(指...

最近,我和朋友談到了“以房養老”這個話題。為什麼房子會成為現在的重要養老方式?這是因為房子已經不僅是消費品,還是财富儲值工具,老百姓覺得“房子越多,越有安全感”。但是,投資性房地産(指那些不以自住為目的的房地産投資)最終有多少購買力?換句話說,在未來某一個特定時點,比如五年或十年後,這些購買力被釋放出來,能夠交換到多少有用的商品或者服務?從全社會角度看,這要取決于那個時點上的潛在GDP,也就是全社會能夠提供的全部商品或者服務。

從個體層面看,如果一個居民家庭儲存财富的方式是将每年40%的收入投資到房地産中,打算家庭成員退休後以此來購買養老服務,那麼三十年以後這個居民家庭将會持有多少房産?若假設政策不做大的調整,物價不變或者以下所有計算均以2019年價格計,居民持有房産的價值以平均每年7%的速度增長(過去十多年實際增速遠高于此),大緻每十年會翻一番。每個家庭的财富現在是80萬元左右,如果十年翻一番,那麼三十年以後這個數字會翻三番,也就是變成了640萬元。

如果每個家庭640萬元的房地産在三十年後被逐步釋放出來,即在市場上賣掉,那麼會出現什麼情況?很可能出現嚴重的供需不平衡。那時候,每年可能都有幾千萬人步入養老階段,大量的房子被釋放出來。值得注意的是,這些房子還都是二手房。如果房地産依然是我們國家一個重要的經濟支柱産業,那麼三十年後另外還會有大量一手房被生産出來。市場中還存在那麼多房地産需求嗎?

若是每年幾千萬人僅拿出他們房子的10%來交換一些養老院床位和護理服務,比如一共需要2000萬張養老床位、1000萬個護理服務人員的服務以及相應的藥品、食品,可是全社會商品和服務的增長速度沒有投資性房地産那麼快,即使把全社會所有的商品和服務都拿出來也不夠,怎麼辦?價高者得!一些急迫需要這些商品和服務的家庭願意用更高的價格購買。最終,“房子”的實際購買力打折。

總之,無論怎樣調控房價,當房地産最終被拿來兌換商品和服務時,很可能出現商品和服務在整個社會層面嚴重供不應求的情況。原來的以房養老就很可能變成一個嚴重注水的計劃:以為賣一套房子就可以在養老院住十年的人,發現現在賣一套不夠,得賣兩套,甚至三套、五套……如果預期發生這種情況,你該怎麼辦?

你的第一個反應也許是“那就今天開始多存點呗!”多存一倍的錢,多買一倍的房,能解決問題嗎?若是大家都這麼想,其實不解決任何問題。三十年後,當你信心滿滿地拿出比原來多一倍的房地産來交換養老服務時,發現大家也都是同樣的想法,都拿出了多一倍的房地産……若是社會總的商品和服務産出沒有改變,我們還是進入了同樣的困境:沒有那麼多的社會總産出來支撐大家的總需求,房地産兌換養老服務的“購買力”又下降了一半。

三十年後,雖然你擁有了一個個看得見摸得着的房子,但是實際上房子除了在居住屬性上不會貶值外,在交換未來所需的其他社會商品和服務的能力上可能會大大縮水。其原因是整個社會提供的商品和服務與總需求不匹配,滿足不了需求。比起住一千平方米的房子,三十年後你更需要的是養老院的床位和護理。

事實上,我們應當大力發展資本市場,加快供給一些能夠直接對接到實體經濟的投資渠道。比如,芯片或操作系統等長期的、高科技的項目需要的資金體量大、周期長,我們如果能提供母基金類的産品供大家購買,一方面可以引導老百姓将現在的空餘資本投資到實體經濟中去,另一方面也能減少個體投資失敗的概率,分攤風險,在未來二三十年後取得合理收益,用于養老等現實需求。

(作者為北京大學光華管理學院副院長、北京大學國家金融研究中心主任)

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